中国房地产现四大清晰趋势

2012年4月25日星期三

中国房地产现四大清晰趋势

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4月中旬，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅售价变动情况。3月环比跌幅达0.3%，创本轮调整之最，两会上温总理"房价远未回归合理"那句话出现很大的杀伤力。这已是自去年10月房价开始拐点以来的六连跌，而上一轮2008年8月开始的调整，也是跌了6个月。

但是另一方面，楼市回暖势头正在出现，例如北京豪宅市场中，76个在售的价格超过4万元/平方米的公寓豪宅项目在3月共售出了465套，销售面积7.5万平方米，环比销售套数增长263%、销售面积上涨264.9%；同比销售套数、面积分别上涨了86.7%和97.4%。上海1-3月的新建商品房住宅月度成交量分别约20万平方米，40万平方米、80万平方米。

而万科、保利在更早的3月，销售已经重返百亿；即使曾经濒临破产的绿城也宣称"最困难的时候已经过去"。恒大、中海、龙湖、富力、碧桂园、世房等标杆房企，在3月都取得了令人满意的销售数字。

4月18日，央行也明示将通过下调存款准备金率等多种方式，稳步增加流动性供应。房地产信托也开始抬头，TOP50地产基金成立，而据普益财富近期集合信托周报显示：房地产信托在2月18日到3月17日四周的成立数量分别为1款、5款、3款、7款。同期，某房地产信托1分钟内被抢购一空等新闻也频见报端。

在同一天公布的央行《2012年一季度金融统计数据报告》显示，3月份新增人民币贷款1.01万亿元，同比多增3320亿元。此数据大幅超出市场预期，创出14个月新高；在此之前，市场普遍预计3月新增信贷规模在7,00亿左右，最为乐观的也只是在9,00亿，但几乎没有多少人预料到，新增信贷会再次重返万亿之上。

业内人士重新小小翼翼地开始面对那两个心痒难搔的问题：楼市回暖能否持续？调控力度会否逐渐放松？业界或是舆论似乎都觉得这是一个扑朔迷离的问题。

可是在央行数据报告公布的同一天，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松透露，3月份楼市回暖，从金融的角度来看，跟3月份的信贷投放有关；无论是利率的下浮还是规模的增长，都是3月楼市回暖很重要的原因。

房地产业界相信二季度信贷规模会有所增加，但是受房地产调控和企业融资需求等影响，新增贷款规模并不会扩张得很猛烈，尤其是五大行对开发贷依然严控。在今年上半年40个重点城市个人住房信息系统全国联网等，房产税阴影愈发浓厚背景下，依靠开发商打折促销的购买力缺乏亦可持续性。

其实种种迹象已经表明，经历多轮调控后，中国房地产未来发展的方向已经越来越清晰地出现四个趋势：

二三线城市的协调发展，成为遏制北上广深等超级大城市房价上涨的方式

无论是统计局今年3月份数据中，三线城市成为房价唯一上涨的群体，还是房地产代理机构的调研报告，都能看出投资力量（包括住宅及商业地产）在向二三线城市转移的趋势。

"一线城市的增长动力有所丧失……"3月底，仲量联行发布最新研究报告《中国新兴城市50强》指出，由于二、三线城市的增长速度快于一线城市，中国房地产巿场活动的天平正向中国新兴城市50强倾斜。报告认为，新的城市体系正在成形。9个城市（成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉）已从竞争中脱颖而出，成为介于一、二线之间的1.5线城市。该行在4月19日发布的《2012中国零售地产市场投资展望》也显示，2011年，中国零售地产占整个商业地产交易总额的30%，办公楼占57%，酒店占10%。其中，一半以上的零售地产投资交易发生在非一线城市。

压投资及二三次置业需求、保首套房刚需

根据申银万国证券4月20日发布的房地产行业调研报告，他们预计2012 年因结婚和拆迁产生的刚需在2012 年为6.5 亿平，占其预测的全国住宅销量的69%。预计2012-2013年，房需求为5.8 亿平方米、6.5 亿平方米，拆迁引致刚需为0.7 亿平、0.7 亿平。若未来投资需求基本平稳，刚需占比将维持在70%左右的水平。他们同时还提出，过去十年刚需增长保持在11%的水平，未来5 年刚需增长将有所放慢至5%。

从去年10月，佛山率先放松限购12小时即夭折；11月，成都放松购房者资格审查一周被叫停；再到芜湖新政针对改善型需求的"龙年救市第一枪"短短数日就变成哑炮，但与此同时很多打擦边球的地方政府救市政策却闯关成功，从中不难看到中央在宏观经济政策释放微调信号的同时，中央对于房地产的调控底线就是：首套房以及土地出让政策放松，渐成趋势。但二次改善住房范围的限购政策坚决不放松，不可能再恢复2008年时的二套改善标准。

然而在2011年中还需要上浮10%的首套房利率，如今却重返85折，而自去年8月以来，据媒体报道共有18个城市对房地产政策进行调整，当中大多数是针对首次置业契税的调整。

房地产调控的差异化明显，压投资类及二三次置业需求，保刚需成为商品房市场的主流基调，而货币政策也对此出现了定向松动。在经济增速下滑、不允许投资需求像2009年那样大反弹的情况下，加大对首套房刚需的支持既合民意，又稳定房市不至于硬着陆。

保障房成为新的拉动投资方式

今年3月财政部发布预算报告称，2012年中央住房保障支出安排为2,117.55亿元，同比增长23.1%。据悉，住建部将在4月底前下达剩余的100多亿元中央财政保障性安居工程补助资金，而首批450亿元资金1月已下发到各地。

住房和城乡建设部数据显示，今年开工的保障性安居工程有望达1,700多套在建量创纪录。自2011年起，中央计划当年开工建设1000万套保障房，到"十二五"末建成3600万套，保障房建设由此进入到"加速跑"阶段。政府在财政、用地等多方面向保障房倾斜，而保利、京汉等大牌房企的保障房建设步伐也在不断加快。而广州及上海都推出了只要补偿差价，经济经济适用房在满一定年限后即可上市交易的规定。对于地方财政来说，这算得上是一笔新的收入来源。

房地产依然是中国政府度过经济难关的一个主要手段，只不过这次换了保障房这个形式。

正如上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上所写："不管你承不承认，三次危机皆靠房地产出手相救！第一次，1997年的东亚金融风暴，国内经济萧条，政府将住宅作为新的经济增长点（房改），催生出楼市黄金10年；第二次，2008年国际金融危机，国内经济衰退，政府大力刺激住房消费（顺带投资投机）；第三次，11年欧债危机，国内经济下滑，保障房大跃进，猛拉投资！"

地产基金成为开发贷有效替代

4月下旬，诺亚财富联合易居中国宣布推出的TOP50地产母基金，从国内排名前五十位房地产企业中选择基金投资人，初步计划募资10亿元形成"基石投资"。公司称，恒大、富力、华远等已经对该基金表达了深厚的投资兴趣。此前诺亚财富公布的募资总规模为100亿元，而易居中国董事局主席兼总裁周忻称最大规模将达到180亿元。

诺亚财富CEO汪静波认为，房地产行业过于依赖信贷的发展模式将会改变。而巴曙松则任务，"2012年是房地产金融启动之年。"房地产金融产品在今年会有明显快速地发展，资金来源会定向多元化。

但据相关统计数据，2007年时房地产信托规模为2000多亿元，2011年则增长至近7000亿元，房地产信托余额占信托公司管理的信托财产规模的比例为15%左右。不过2011年12月末，人民币房地产贷款余额10.73万亿元，房地产信托只有房地产贷款的6%，还不能说是银行信贷的有效替代。

不过2010年以前，大多数房地产信托产品背后的项目是中小房地产企业开发的，而从2010年开始，大的房地产公司如保利地产、富力、首创置业等纷纷进入这一领域。华润集团、万通控股、复地集团、中海外以及金地集团等旗下的各类基金已经广泛活跃于房地产市场之中。

而从今年开始，保利地产最高规模达100亿元的"信保基金"已经展开了养老地产领域的投资；首创置业正在联手国内其他一线房企及大型金融机构，共同探索打造一个"资金+政府资源+产业+专业分工"的地产基金合作开发模式，并与中国社会福利教育基金会旗下的"长青基金"携手养老地产；富力地产已与平安集团联手成立了一只40亿元的基金；远洋地产继续去年联手美国私人股本巨头KKR成立美元基金后，今年又开始在内地成立10亿元的房地产基金。

部分中小房地产开发商由于在拍地、开发、运营等领域并不专业，加上连续的房地产调控，不少被土地套牢，资金难以为继。而银监会重启窗口指导，又切断了它们通过信托融资的渠道。在接下来的调控强压下，或有大量中小开发商被迫离场，大型房企将借助房地产基金这一方式，进一步加快市场洗牌速度。

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