房租压力上升，谁能最后留守CBD？

2012年7月31日星期二

房租压力上升，谁能最后留守CBD？

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近日，法兴银行在其最新报告中警告称，"税收和工资"正从两个方面挤压中国公司的成长，推动中国企业进入无利润增长状态。不过在劳动力成本与税务之外，高房租也正日益成为企业心中的痛。

近期有迹象显示，即使是大型制造业公司，也开始逐步逃离北京CBD区域，搬迁到租金更便宜的外环写字楼区。据国际代理机构戴德梁行透露，自2011年以来，由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应量，呈现饱和，带动整体市场租金飙涨，一些以IT业、制造业为主的企业，承受不住租赁成本的压力，纷纷撤出核心商圈，转向非核心商圈。继半年前英特尔从北京嘉里中心搬迁至北三环的环球贸易中心后，惠普如今已经和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议。此外还有甲骨文和路透社将部分办公面积搬迁至上地，奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。同时，一些大企业在选择新的办公地点时，也开始刻意回避CBD等传统商圈，向着通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等知名企业均在此列。而卓越亚马逊早在两年前就将运营中心正式搬迁至通州地区。

造成大型制造业、IT业逃离CBD的原因，主要经济不景气令利润率下降要令企业压缩支出，而CBD租金却在过去两年飞速上涨。戴德梁行的数据显示，截至今年二季度末，近两年时间内北京甲级写字楼租金涨幅达到85%，空置率则持续下降到2.45%。建国门、金融街等核心商业圈，由于新增供应有限，加上国企、央企通常更倾向于整体持有甲级写字楼而不公开租赁，使得这个市场长期供需紧张，租金上涨势头强劲。以北京CBD和建国门商圈为例，2011年第四季度，CBD和建国门商圈甲级写字楼的平均租金分别为每月每平方米265.77元和238.96元；但是今年二季度，CBD的平均租金已经上涨至每月每平方米320.45元。

展望未来，DTZ戴德梁行预期在亚太区的甲级写字楼市场，北京丶雅加达及上海将于亚太市场中录得本年最高的租金升幅。北京、上海等一线城市的写字楼租金固然受到带动而上升，同时在重庆及大连等二线城市，新落成商厦入市，租金叫价亦较高，但仍然受到国内企业所青睐，推动二线城市的租金在第2季度出现双位数字的增长。

在上海也出现同样企业外迁趋势的趋势。但上海作为中国的金融中心，在这里继续以高价购入CBD写字楼物业，令市场显得歌舞升平的主要是金融机构。据上海中原研究咨询部数据显示，3月上海一手办公物业的成交17.64万平方米，环比增长了三倍，主要受益于中心城区三起写字楼整购——闸北不夜城板块的隆宇国际商务广场、虹口北外滩板块的上海国际航运服务中心(西块)项目和浦东花木板块的华银大厦。据悉，这三栋楼涉及资金分别高达19.42亿元、23.20亿元、3.78亿元。上述3栋写字楼均被金融机构等以自用为目的买家购入。

与此同时，截至今年二季度，上海甲级写字楼平均成交租金为每平方米每天8.86人民币(1.41美元)。全市的空置率为8.81%，环比上升了2.86个百分点。世邦魏理仕办公楼部认为，陆家嘴外滩金融集聚带区域，将催生张江、漕河泾等金融后台服务区域，原本的次核心区也涌现不少新建高品质写字楼，如虹口、闸北，从南京西路等核心区域到张江等工业园区之间，出现了一片可供填补的区域，租金又只是核心楼宇的一半，一些成本敏感租户有核心区域向次级区域搬迁的案例仍时有发生。

而在外贸和制造业重镇的南方一线城市，由于缺少财大气粗的央企、国企作为甲级写字楼的租客，其寥落势头已更早出现。根据仲量联行的数据，今年一季度深圳市写字楼的全市空置率从2011年四季度的12.4%上升至14%，一季度平均净吸纳量约3万平方米，环比减少58%。除了少数大型外资如IBM、思科系统和TEC分别扩充了1000-2000平方米不等的办公面积，更多外贸制造业和担保业等收经济周期影响较大的企业纷纷搬出中心区。当时竣工已数月的地标写字楼京基100空置率约70%，嘉里建设广场三座空置率约80%。

到了二季度，这种制造业逃离，金融留守CBD的趋势越发明显。二季度精密连接器制造商安费诺中国从福田中心区的地铁大厦搬迁至科技园的康佳大厦，租下1500平方米面积。穆迪于嘉里建设广场续租并扩充了总共约4500平方米的面积；渣打银行从地王大厦搬迁至京基100，租下约1万平方米；松下电器从卓越时代广场搬迁至嘉里建设广场二期，租下约4500平方米。

在广州仍能在CBD区域扩租甲级写字楼的企业多为金融、券商、律师事务所等高端服务业，但是整体租赁大环境依然欠佳。例如一季度只有广信律师事务所、同益律师事务所、天安保险、万联证券等新增了1300-4000平方米的租赁面积，但是一季度广州写字楼市场净吸纳量约4万平方米，环比下降31%。二季度广州甲级写字楼新增面积的租户包括有法国广告与传播企业阳狮集团、欧洲钓具制造商DTD、君泽君律师事务所和杜邦集团等。中外合资的大型企业广汽集团则以14亿元购入CBD珠江新城的保利中大广场约4。5万平方米的办公面积。

而较有意思的一个例子发生在记者某次采访过程中，深圳某手机企业在前两年的地产低潮时购入深圳福田CBD甲级写字楼约4000平方米的两层单元自用，但是他们在7月份却将整个公司总部搬迁至龙华工厂区，仅在该写字楼留下一个小办公室作对外接待的用途，其余全部出租，每月收租近80万元。该老板表示，其实也不是企业缺钱，而是这样做更节约企业沟通半径，加上写字楼租金一路上涨，从投资角度租出去更划算。

随着写字楼市场的持续火热，租金高企已成为困扰核心商圈企业发展的重要问题。当高昂的房租让企业感觉难以承受时，便纷纷选择"出逃"，这是市场竞争的自然结果。相比之下，制造业因其利润较薄，受到的冲击更为明显。即使是英特尔、惠普这类跨国企业也难以避免。而当房租继续上涨，一般收益服务业也承受不了，比如卓越亚马逊、以及像上海金融机构那样的后台机构会选择搬离。到了最后，只有拥有高附加值的券商、境外银行、律师、会计师、投资公司等企业可以承受CBD的高房租之痛。

当越来越多的企业选择"出逃"核心商圈，高房租所带来的负面效果也将越来越突出。低经济增长与房地产过热投资的持续，将高房租演变成压死企业利润的最后一根稻草。

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