何清涟：中国的房地产泡沫为何还坚硬？

2012年9月5日星期三

何清涟：中国的房地产泡沫为何还坚硬？

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从两年前开始，中国那巨大的房地产泡沫就处在海内外"破也，破也"的预期当中。但是，在经历了两年的房屋销售下滑及信贷供应收紧这双重挤压之后，到今年6月，房地产行业居然还出现回暖现象。与此同时，爱尔兰、意大利、西班牙先后发生了房地产危机，深陷经济萧条的泥潭且不知何时才能走出。

是什么原因让中国的房地产能够一直熬到现在？说起来，这还真要归功于中国那半吊子"市场经济"，如若不是中国的房市始终处在政府的半行政干预之下，它的命运绝对不会比欧洲那几个国家的同行好。

中国房地产业有几个上述欧洲国家没有的"优势"（最后必将转化为劣势），近几年是这几大"优势"在支撑房地产业：

地方政府因土地财政的关系，与房市几乎是休戚相关。因此，近两年各地政府在经济方面的头等大事是救市。为了救市，各地政府各出奇招。针对购房者的奖励有：给予住房补贴、住房公积金放宽、经济适用房购买条件降低、恢复第二套房公积金贷款、调整公积金首付比例和最高限额、提供交易契税补贴或者减免房地产交易契税、商业贷款可转公积金贷款、购房办户口等等。针对开发商的措施有：调节税务征缴节奏，减免城建费用、金融信贷放宽、项目规划审批可分期开发、土地竞买保证金下调。其中杭州市政府救市力度最大，在政府文件《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》中，不仅对商品房、存量房交易税费补贴作出详细说明，住房公积金贷款条件也有很大放宽；此外，还从土地款支付方面作出退让，帮助开发商度过难关。

——地方政府这些措施所起的作用，几乎完全抵销了央行通过银行贷款限制的作用。

中央政府的默许，这是中国特色的政治所致。自从2009年中央政府推出四万亿救市（一说是五万亿），导致中国房地产价格疯涨，为了做出对金融负责的姿态，中央政府必须限制银行放贷。但地方政府救市的各种措施并非秘密，通过媒体报道全社会皆知，对此中央政府假装不知道。所谓银根紧了一阵之后，到去年第四季度其实已经放松。今年的"四万亿2.0版"在遭遇各方面反对与激烈批评之后暂告中止，但银根却未再收紧，房产企业通过各种渠道融资贷款已经不太困难。

需要说明的是，今年中央政府支持房地产，还出自一项非常实际的考虑。今年中共高层的权力斗争之激烈已惊动世界，目前权斗方酣，应付政治危机已经精疲力尽，无论如何也不能在十八大权力交接前后再发生经济危机。因此，维持现状，不让经济危机在十八大召开之前这个时间点出现，是国务院与财经口的高官们必须死守的一条底线。因此，最有可能成为危机引爆点的房地产市场是重点防守目标——中国当局今年提出"保卫十八大"这一口号，一般人也许以为是防止政变、民变，但我猜想，防范经济硬着陆——即防范房地产业成为金融危机的引爆点才是"保卫十八大"当中最重要的内容。

有了地方政府的明面支持与中央政府的暗中支持，中国的房地产开发商才能避免破产命运。在银行收紧银根之时，金融业变通出各种融资渠道，如通过信托基金为房地产商融资，这是2010年以来房地产开发商的"救命稻草"。用益信托工作室发布《2011年房地产信托发展报告》称，2011年全年共发行1,003款房地产信托产品(含保障房)，发行规模为2,864.1亿元，同比分别增长66.33%和43.7%。2011年通过房地产信托融资规模最大的是万达，发行了10款产品共71.76亿元；其次是万科发行了8款产品融资规模达48.93亿元。不过，信托基金的发放对象主要是大的房地产公司，如万科、万达等，中小规模的房地产商不在此列。此外，私募票据也是房地产商一个新的融资工具。今年2月间，中国私募股权基金安泰盘实表示，计划在未来18个月完成所管理的30亿元人民币投资，主要投向中小型开发商的优质资产。

也正因为有政府托市，今年地产开发贷款的利率在降低，融资难度变小，房地产商的融资环境在好转。渣打银行对房地产行业的调研中，30家调研对象中有22家开发商表示在最近几个月获得银行贷款越来越容易。除此之外，根据开发商们反映，由于基准利率两次下调降低了银行间的融资成本，银行针对房地产项目开发贷款的平均利率由第四次调研的9.2%、第五次调研的8.8%下降到了如今的8.0%。

除了上述三大与房地产利益相关的利益集团在托市之外，中国还有一个世界所无的特殊消费者群体，即各地房产业主反对降价的"维权"活动。以前发生的就不说了，单说今年以来，因为房地产开发商降价销售楼盘，引发多起业主抗议活动，比如今年6月，杭州业主不满开发商降价，接连上演"房闹"事件，8月份万科在山东烟台降价销售一楼盘，遭到当地业主围攻抗议。深圳业主更聪明，今年改变策略，不再是反对降价，而是以房屋质量存在问题，销售中存在价格欺诈为由，提出让开发商换房退房。

几年以前，中国曾因美国与欧盟国家不给中国以"市场经济国家地位"而屡屡抗议。但究其实，以对中国GDP影响甚巨的房地产而言，政府对市场的干预措施就非"市场经济国家"所为。但是，如果有人相信中国政府法力无边，能够一直将房价维持在"政治上令人满意的水平"，那就大错特错，因为中国现在的房地产泡沫实在是太大，政府的支撑力总有耗竭的一天，到了那一天，房地产业可能只是一个引爆点，要想控制房地产硬着陆对金融系统带来的震荡可不那么容易。

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