[财经评论] 【陈思敏】：从高库存看欲哭无泪的中国房市

2012年9月10日星期一

[财经评论] 【陈思敏】：从高库存看欲哭无泪的中国房市

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【大纪元2012年09月10日讯】库存，对各行各业都是压力；而高库存，尤为房地产行业的灾难。如今国内房市不断累积的高库存压力，更给房地产商带来资金枯竭，资产缩水，负债攀升的大灾难。据各家去年年报显示，114家上市房企的平均净负债率达67.5%；其中招保万金等四家龙头的平均净负债率为59.8%，皆创下历史新高。但雪上加霜的是，先前大举发行的高息债，以及数以千亿元的信托基金，都将面临到期。眼看不到年底就会耗尽的现金流，这让曾经日进斗金的房地产商，也开始为钱发愁。熬得住的，还可拿过去获利暂补现在亏损；熬不过的，要不卷走银行与消费者的钱一走了之，要不就干脆跳楼自我了断。据估国内逾3万家的房地产开发商，将有30%至40%撑不住。就有业内人士直言："没有人能够救得了这些企业"。

房市格外冷清清，高库存意谓着严重滞销。但就算房地产商以价跑量，也跑不过房市成交量的节节下滑。而今年第一季度，开发商因高库存付出的资金成本，保守估计约3,450亿元，而2011年房地产全行业的盈利总额，也不过才5,000亿左右。也就是说卖不出的空置屋，已经严重侵蚀房地产行业的利润。

房市继续急冻，供过于求的差距，达到1.5倍甚至1.6倍的顶点。而近来土地流标率高达44%，拍价也足足腰斩55%，但开发商储备的土地可开发量，已经远超年度销售量的5至6倍以上，这表示房企即使5至6年都不拿地，也依然不虞匮乏。瑞士信贷分析师就警告，目前开发商储备的囤地所足以建造的新成屋，再加上现存的库存房，未来几年内在市场将涌现的住房供应量，绝对会是令人窒息的梦魇。这也为什么有许多外资外商，开始低调出清中国囤地，以求脱身避险。

而国内余屋究竟有多少？以数量而言，遍地空置的房屋达6,450万套，以时间来说，或等于满足20年的住屋需求，若按户均3口人计，足可供2亿人居住。如果再以金额来看，根据国内前500大房企的资料，2011年的期末库存近5万亿人民币，而48家A股房企的存货合计5,906.74亿元，不但存货均值50.34%创新高，存货销售周期也拉长为4.62年。其中，万科以750.02亿存货的绝对值增幅，位居A股榜首，这也表示现有房产存量，可能十年都消化不了。

而人们严重低估空屋存量的结果，造成过去能卖超过6万元每平米的的上海浦东空地，如今变成发出阵阵臭味的垃圾场。但和北上广深等一线城市比起来，二线城市的住宅余屋增幅更加惊人，今年初的数据同比去年增幅达69%。其中厦门增幅高达115%，杭州、苏州、青岛等地的增幅均在90%左右，几乎翻了一倍。

空前的余屋，正将房地产商逼入绝境。虽然各地出现大幅跳水的价格，如北京部份专案在深度调价后，均达到入市以来的价格底部，但相对十年来的疯涨，目前只是起跌点而已。去库存已成为开发商的当务之急，但总体来看，房企去库存是个不可能的任务。而房市又是所有泡沫之源，带各行各业的衰运，足以让中国的经济，不必外界唱空，自己就雪崩般地倾覆。

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2012-09-10 10:53:12

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