地产大亨任志强也降低了看多的调门，只是淡淡提醒说：“房价不能再涨啦!”
中国 楼市似乎正处于风雨 飘摇之中，继部分三四线城市政府因楼市成交低迷，开发商资金链即将断裂 之时，匆忙给房地产市场松绑，希望挽回危局。而一线城市上海的楼市日子也好过不到哪里去。上海第一季度的交易量价呈现“僵局”，尤其是今年2月份二手房交易量下降50%，3月份一手房交易量下降40%。如此极端的市场数据，让很多看好中国楼市的人觉得十分迷茫。
不过，也有学者认为，楼市低迷现象不会持续多久，因为如果全国房价整体下跌30%，银行就会出现大量坏账，甚至个别银行会陷入资金运作困境。如果全国房价整体下跌20%，全国50%的房地产企业将会出现资金链崩断，甚至濒临破产，这种局面的出现，将会导致整个经济的大衰退。显然这是中共政府不愿意看到的，所以房价后市不会存在大跌的可能。
尽管如此，全国第一季度房地产数据的“失色”，上海楼市一季度房地产陷入“僵局”，令一些坚定看多的房地产大佬们也不知所措。素有楼市“多头”代表之称的任志强先生也降低了看多的调门，只是淡淡提醒说：“房价不能再涨啦!”，那么上海楼市的“降价之狼”真的来了吗?笔者作出以下分析：
首先，天时——政策趋势导向。全国一季度GDP同比增长7.4%，同比增速回落，但是上海一季度GDP还要差，只有7%。尽管如此，无论是国家还是地方政府都释放出明确信号：不会为经济一时之波动而采用短期剌激政策，未来 更加注重中长期的健康发展。
4月16日，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生明确表示：“上海将继续严格执行有关房地产调控政策，目前来说绝对丝毫不会放松，对投资、投机性的需求还是从严控制。一季度楼市成交量回归正常状态，目前还没有研究出调控新政策。”
此外，刘海生局长已经明确当前上海交易量下降是正常状态，并表示买房不要受到均价的误导：“如果这个月单价高达十几万元的楼盘抛多了，均价就会上去。而下个月可能郊区的低价盘卖多了，均价就又会下去，所以这不能真正反映市场本身的涨跌态势”。
现在很多开发商期盼出现上海楼市的“红五月”行情，但是笔者认为，与中央默许三四线城市给楼市松绑不同的是，上海房价泡沫太大，所以调控政策绝不会放松。去年上海房价涨幅领先于全国时，上海方面的领导就已感受到巨大的压力，今年上海房价疯涨肯定不会“昨日重现”。
再者，地利——库存积压严重。如果剔除政策调控的因素，单纯按供需双方的市场博弈。结论也显而易见，开发商销售的房子供大于求，那就是买方市场，卖方必须采取平价或减价方式，让买方动心购买房产。而当开发商销售的房子求大于供，那就是卖方市场，卖方可以居奇囤货而任意主宰房价，采取涨价或暴涨方式，让买方借买或少买，以达到市场供求的平衡。
所以，目前上海楼市的量价走势，其根本因素是取决于市场的供求关系。截至今年3月份，上海新建商品房的住宅库存量已达1036万平方米左右。住宅库存量的持续增加和销售去化周期的不断拉长，表明上海楼市的购买力呈现萎缩下降的趋势。据有关数据显示，上海今年4月份预计新上市销售的楼盘达44个，此数额为三年来同期最高的上市量。
而在需求量的方面，今年3月份，上海新建商品房成交量不足90万平方米，与去年同期相比缩水近40%。而且，开发商期待的“三月小阳春”行情的成交量，低于去年月均100万平方米左右的成交量水平。楼市成交量决定成交价格，成交量的下降，4月份的楼市成交量依然出现连续下滑，其中一周新建商品住宅成交量不足15万平方米。
如果按今年预计1000万平方米成交量计算，每月平均要成交83万平方米以上，上海第一季度成交量并没有站上均量台阶，仅为206万平方米左右，成交量明显呈现走弱趋势。
现在状况表示，由于近期开发商对于市场销售拥有较大的收获预期，将大量房源推向市场，而结果始料未及的楼市低迷，现在开发商只好通过缩短销售周期，尽快去化库存量房源和新增房源，加速资金回笼。笔者认为，上海住宅的庞大的库存量将是“压跨骆驼的最后一根稻草，”巨大的库存量不加速去化，未来上海房价下跌将无可避免。
最后，人和——需求数量决定房价走势。房地产市场要稳健发展，必须要看市场买卖双方的合理需求。如果市场购买需求大幅萎缩，或者大量消失，那房价下跌甚至暴跌也在情理之中，现在有二种群体影响上海的房价：
其一，本地的刚性群体。现在上海的房价动辄4万多/平米，我想如果不是投资性需求的话，真正刚性需求是根本买不起的!上海的很多银行把个人房贷业务作为鸡肋，一方面利润空间不大，时间周期太长，另一方面风险日增，所以在个人房贷方面银行并不积极。资料显示，一季度上海个人房贷增势已经趋缓。
其二，从理论上讲，新上海人是上海楼市购买的新生 力军，但问题 是一方面，面对数百万的高房价，95%以上的新上海人根本买不起，另一方面，买房就送户籍的制度只是在三四线城市被放开，而在上海限购政策依然如故，所以外来购买力也难以形成对上海房价的最后支撑力。
果然不出所料，中国的楼市开始从三四线城市的成交量萎缩，向上海这样一线城市蔓延。现在像常州、杭州、无锡这类二三线城市房价已经开始松动，近期获知，上海部分开发商也开始降价销售房产，以回笼本已枯竭的资金。
所以，中国楼市出现拐点已无悬念，而上海楼市在被喊了多年的“狼来了”未果后，现在真的迎来了狼来了的时刻。
来源： BWCHINESE中文网
本文标签：中共, 中共政府, 任志强, 政府, 方政
via 上海楼市“降价之狼”
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