但凡集权式政府，都有楼市泡沫破灭恐惧症。原因简单：越是经济集权，经济泡沫时的责任越大。中国 楼市泡沫破灭为何如此迟缓，原因就是地方政府恐惧泡沫破灭以后的荒凉。
未来 难以想像，不如先看看可参考的样本：日本和美国，以及拉美式。所有去楼市库存，方法大多为三个：
一是在供给端。传统 应对策略是减产能。这是行业自我调整式。在过去25年，日本主要作法就是如此。如今住宅产业占日本比重较低。
二是在需求端发力。此有两种。或是扩大居民收入，让收入增长速度超过房价上涨速度。或是政府补贴式，即扩需求。如财政税收补贴，向购房者。美国政府相信住房是美国梦的核心，所以，政府补贴是重要且必要的。同时，美国收入增长较为持续，楼市长期向好，这也是移民美国潮出现的主因。
三是多印钞，以通胀的方式让货币贬值，从而增加楼市的相对估值。拉美危机以及津巴布韦式危机，都是如此。结果是以本币计算的房价狂涨，以美元计算则可能暴跌甚至崩溃 。
通常来说，集权式经济体中，对泡沫有天生的厌恶。就像苏联的计划经济时期以及改革开放以前的中国。那时要出现产品价格失控，政府干预往往是一出手就管用。可是，为何在过去温政府十年里，楼市调控十调九空呢?原因是政府患上楼市泡沫恐惧症。这是大政府病的常见弊端。
最典型的例子，是大政府的日本在面对泡沫破灭之时，恐惧加迷失程度可谓世纪罕见。可以说，1990年的日本，无论在国力还是财力上，比当下的中国要强得多。当时，日本股市总市值占全球的45%，日本东京地皮的价格相当于全美。日本家用电器技术在全球领先，日本人均GDP远远超过美国。
就像亚当斯密所说，所谓富国，是以人均财富为标准。日本当时无论在人均还是在总量上，都让“日本第一”这话可以证实。而当时的欧美则处于滞胀末期。日本有极好的资本输出环境。可以说，全球都在欢迎日本资本的输出，尤其是以中国为首的东南亚国家。
如此好的外部环境和内部实力，并未阻止日本楼市的崩溃。虽然这种崩溃是以缓跌的形式出现。从1990年地价见顶，日本楼市一直调整至今天。为何如此?个人认为，首先是楼市泡沫破灭的本身原因。其次是人均收入和欧美相比不涨反跌。最主要的原因是日本本土因为高房价失去了与大国竞争的机会。这才是致命伤害。
当然，日本楼市泡沫难以振兴，与其资源禀赋有较大关系。狭小的岛屿，容不下太多的移民，同时，经济衰退本身亦让新生 代生育意愿大减，这让日本的老齡化过于严重。越是老龄化国家，越不敢轻易刺破楼市泡沫。越是老龄化国家，越缺乏破坏性创新的动力。但是，老龄化国家意味着啃老族大增，年青人机会匮乏，容易进入靠房养老坐吃山空的困境。
看看今天的上海，已进入深度老龄化阶段。截至2013年12月31日，上海全市户籍人口1432.34万人，其中60岁及以上老年人口387.62万人，占总人口的27.1%，比上年增加了20.30万人，增长5.5%。今年肯定突破400万老人。这意味着每10个年青人要养4个老人。上海还有前途吗?看看上海的房价早到天上，大学生毕业后即使找到工作，能安心交租吗?如果不啃老，怎么办?上海的竞争力在哪里?难道还是依靠自贸区式的全国补贴一地的政策红利吗?
可以说，同时老龄化的北上广如果要救楼市，则意味着三地向全国人民要政策补贴的力度要越来越大。因为仅仅依靠其本身的力量，已无法在全球化的今天，继续在高房价高地价的背景下，维持自身已越来越低下的竞争力。
按照城镇化的国策，中国未来的增长极不在北上广。因为三者已城市化到了限车的地步。换句话说，早就是人满为患，不堪重负。但是，三者却仍在拼命地向中央要政策补贴，而不是加大自身的产业转型。这种路径依赖已成为中国经济转型的最大阻碍。
明眼人都知道，高房价无法催生技术革命，只会摧残年轻人的创业激情。可是，北上广已没有回头路，就像东京一样。因为像美国一样楼市去库存，在短短三年内让拉斯维加斯和凤凰城房价指数大跌7成，这需要经济极高的弹性、金融极强的自愈力，以及国民极大的容忍力。想想，可以合法拥有枪支的美国人，有几个人因为楼市泡沫破灭而上街，对陌生人动武?他们没有这样做的原因，是因为政府给了最大的福利援助。如果没有这样的社会底线和国家财力支援，美国无法放任楼市去库存，让地产行业出现连续三年的亏损。
可是，当温州或者鄂尔多斯出现楼市泡沫破灭之时，当地政府有对受创个人施以援手吗?答案几乎是零。几乎没有应对负资产人群的福利政策，楼市下跌的可怕一面将出现：个人财政破产往往意味着家庭危机和社会失序风险增加。
正因为缺乏对负资产人群的支援，这也让楼市调控进入困境。同时，也让北上广的综合竞争力迅速下降。当下的中国，就业岗位的主要竞争是拉美的巴西墨西哥，以及亚洲的印度、马来西亚和印尼。在这方面，北上广已没有太大优势。这也注定中国一线城市人均收上升空间有限，在老龄化时期的新移民容纳能力又不大，未来楼市需求有限。更进一步说，网商时代的到来，让大城市的高昂租金显得非常可笑，去城市化的步伐正在提速。
综合来看，中国楼市泡沫无法走上美国式去库存，更不敢走上津巴布韦式道路，日本式慢跌是最佳选跌。但是，问题 出现在政府不敢言跌，从而导致楼市调控出现最大的吊诡——政府越救市，楼市产能扩大越大。就像今天的钢铁业。可能还比钢铁业更惨。因为前者可能停产检修压缩产能，向海外 输出产能。地产业只能是烂尾。
为何钢铁业敢扩大产能，亏损也要上产能?因为大家都在等别人先死。各地楼市一样。大家都在卖地皮，盖房子。因为20年后中国经济总量和人均收入会翻番。换句话说，中国经济永远增长，至少还要20年，怕啥?李嘉诚式的撤退，在他们眼光是傻瓜行为。因为中国还能高速增长20年。
此刻，中国人最应回味的历史 ，应该是1990年时代的日本。当时，所以日本人都认为，日本至少还有20年的辉煌。
“1986年和1987年，几乎所有的日本人都深信经济会永不停止地上升。这段时间，许多人都痴迷于经济泡沫，完全失去了他们的理性判断力。“原全球第九大银行新生银行日本长期信用银行在1998年宣告破产，先国有化再私有化后成为“新生银行”，目前已重新崛起，这一神话的缔造者八城政基的话值得大家铭记。
—————————————相关资料——————————————
“永不退休”的日本新生银行CEO八城政基
http://finance.QQ.com 2008年04月09日17:06 财富时报
政府官僚们发现自己犯了一个天大的错误，八城从骨子里就不是一个日本式的商业领袖，他看中的是合同而不是口头承诺。
虽然SOGO雇用了将近1万名职员，为它供货的1万家子公司又雇用了4万名职员，但是新生银行拒绝豁免债务。八城的举动在日本开创了一个新时代：新生银行的举动引发了连锁反应，自民党政府和SOGO之间的幕后暧昧关系被媒体曝光，这家不可一世，但是在经营上十分低级的企业最终宣布申请破产。
事件引起了轩然大波，新生和金融厅之间的合同引起了国会的关注和抨击，八城甚至被传唤至国会解释这一“卖国协议”。
他的熟人,日本债券信用银行总裁本间忠世面对着类似的处境。这家银行是如今的青空银行的前身，和长银相似，它倒闭后被收归国有，2000年夏出售给一家国际性的银团，交易的内容结构也和长银类似。本间和八城都要面对状况不佳的贷款人，唯一的差别是本间没有像八城一样在自由企业制度中生存过，他不会采用“非日本式”的方式。他感觉到，在新式的银行自己是在孤军奋战，而过去的日本银行界却能亲密得像一家人。
2000年秋天，孤独的本间选择 了自杀，在和八城预约的晚餐之前。日本银行界传说，某些贷款人背后是日本的山口组，因此本间遭到暗杀。
八城坚决拒绝为自己雇用保镖。“请从我开始，到我结束，我是个骄傲的战士。”八城说。他的压力还来自于自己的美国伙伴。由于坏账保险条款在3年内到期，新生银行的美国坏账处理专家希望尽快从有风险的借款客户手里收回资金。
在日本银行业内，人们有权对破产(“第四类”)或接近破产(“第三类”)的公司采取严厉行动，却仍然对“第二类”公司输入资金。按照西方标准“第二类”公司属于“僵尸”，而且“僵尸”占了日本公司“不履行合约”贷款的主要部分。如果按照新生银行拒绝为“僵尸”输血，将会出现新的SOGO，人们会发现日本政府提供的坏账数字被大大低估。八城拒绝了政府要求新生的风险标准像个日本银行的要求。
这一年，由于坏账处理得当，新生银行实现了600亿日元的净利润。因为八城的坚持，日本银行业的真实状况逐渐为人们所知。这一年冬天，日本的国家信用被降低到和非洲 的博茨瓦纳同样的水平。
接下来的几年，新生银行逐渐成为资本市场的孩子，盈利模式开始转化，利润主要来自于非贷款业务。从2002年到2004年间，新生银行成了日本金融界唯一盈利的机构。
永不退休
2002年，花旗银行的董事长里德去看望自己的老部下，他形容八城的工作是和从来不运动的人打网球。他面临的挑战要比卡洛斯戈恩更大，后者主要解决的是供应链问题，八城则要和整个社会作战。
“没办法。”说起戈恩，八城突然蹦出这三个中文 字，“他是个外国人，所以人们能够接受他的做事方式。虽然我是日本人，如果我按照日本人的方式做事，我还能做事吗?”
3年里，新生一共清理了2.7万亿日元，人们一直在猜测整个日本金融体系的坏账究竟到了什么程度，有人认为是20万亿日元到40万亿日元。最悲观的看法是120万亿日元，它将是日本GDP的24%。
没有新生银行和八城，这些“僵尸”将会让日本经济在黑暗中摸索更长的时间。八城决定在新生银行上市一年之后退休。2004年，新生银行上市，投资人的冒险获得了10倍以上的回报。八城在那一年成为中国建设银行的独立董事，之后还成为中国银行业监督管理委员会的顾问。
八城还没有退休的打算，但是也不再愿意承担新生银行那样的拯救者角色。他不愿意生活在日本，每一个向日本制度挑战的人都觉得生活在国外更舒适。
他甚至计划在两年之后定居北京点击查看北京及更多城市天气预报。新生银行当年的投资人之一刚刚募集到70亿美元的二期基金——这家世界最大的、专注于金融服务业投资的私人股权基金已经登陆中国，它的操盘手之一是79岁的八城政基。
他的工作还包括成为一家IT公司的董事，为这家公司在日本拓展业务提供经验。他总是对IT感兴趣，新生银行更换IT系统 的案例已经成为了《哈佛商业评论》的案例。
他的选择还包括伦敦经济学院和哈佛商学院的教职，或者彻底休息，跟着纽约交响乐团的演出 季周游世界。
“我从来不为未来作规划。”八城政基仰天大笑。
来源：博客
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via 救人口老龄化时期的中国楼市比救钢铁业更悲惨
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