高盛降中国房地产股票评级

2016年5月5日星期四

大陆房价高涨、库存量大的主要原因包括中共多年来土地财政推升的高地价、货币超发、高税费。（大纪元资料室）

5月4日，高盛集团下调了中国房地产股票评级，原因是高盛预估中国房产库存量仍高，同时担忧一线城市房价飙升会促使房产政策进一步收紧。

高盛在报告中将中国房地产股票评级由“增持”下调至“中性”。根据高盛估计，大陆的房产总库存量仍然很大。

高盛引用中国房地产指数系统数据表示，目前大陆房产的可售面积仅占在建总面积的2.6%左右，可见库存总量依然较高。目前这些库存只消化了三分之一，还需要两到三年来消化，如果是较小城市和商业办公类房产的库存，需要十年时间来消化。

另外，高盛担心，过去一年来大陆一线和部分二线城市的房价飙升，促使政府收紧了限购措施，未来相关政策可能还会有所收紧。

据中国房地产指数系统统计，大陆100个城市4月份平均房价比去年同期上涨9%， 3月份这一数据是7.4%。房价涨幅最高的前十大城市，包括上海与深圳在内，与去年同期相比涨幅高达14.4%。

高盛在报告中说，大陆一线城市房价高涨、居民承担能力不足，中小城市因过度开发、高空置率、人口净流出等因素，房产价值存在结构性下行。

另外，高盛报告中也提到，依靠房地产拉动经济存在风险，比如过度投机和高杠杆，如果出现危机，将影响到金融业和实体经济。

大陆楼市房价暴涨、库存量大的背后

今年以来关于大陆楼市的多篇网络文章被热传，相继披露大陆楼市的炒房乱象，其中包括“空手套白狼”等骗取住房贷款等现象。比如夫妻假离婚后，一方把房子“卖”给另一方，以此拿到银行贷款做投资；企业主找熟人虚假买房，拿到贷款去投资等。

还有一些中介协助购房者申请到银行的个人消费贷款，然后挪用来支付房贷首付，而银行方面对个人信用的信息只能来自中共央行的征信系统，所以无法全面掌握个人信誉，贷款后也无法核查。

另外，4月3日，一篇网文《楼市真相：你的交易对手是国家》表示，几十年来以政府的名义进行过度开发、不符合经济规律的肆意干预，致使房价大幅波动，且中国实体经济衰退，只能越来越依赖房地产。

《纽约时报》2012年曾经发表题为《中国房价高在哪里》的文章表示，“造成高房价的原因很多，最重要的原因只有三个：高地价、高税负和高收费、货币超发”。

高地价源于1990年代开始的土地财政，地方政府把土地收入作为主要经济来源，成为大陆房地产市场的主要获利者。地方政府控制地价、炒高地价、因而推升房价，这是中国房价连年持续高涨的主要原因。

中国人民大学经济研究所的文章《土地财政究竟有多重要？》中引述数据表示，1994年以后，中共地方财政收入中土地财政的比例越来越大，平均至少占 50%，西部一些城市高达80%。而土地价格也是连年上涨，比如2003年时大陆土地平均价格涨幅高达49.18%，2007年涨幅为49.41%。

另外，经济学家吴敬琏在2013年接受采访时曾提到几十年来的货币超发导致房产泡沫的问题。大陆金融界人士陈龙经过分析数据后也承认，在1990年到2013年之间，大陆房价的涨幅与货币发行增长率有高度的相关性。

据悉，中国广义货币供应（M2）在1990年为1.53万亿元，到2013年3月末高达103.61万亿元，相当于中共央行几乎平均每月印钞1万亿元。

再有，中国房地产税费名目众多，中国人买一套房子的花费中包括12种税加56种费，占到房价的70%。中共官方数据称，2010年大陆九大城市的房地产总费用中，各项税费占49.2%，其中上海税费占64.5%，北京占48.28%，广州占46.94%。

来源：大纪元责任编辑：刘晓真

中国禁闻禁网新闻