大陆券商称有关房价的5大观点误导99%民众

2016年7月28日星期四

有大陆券商日前发布了对中国楼市的研究报告，报告所得出的结论和目前对楼市的流行看法不尽相同。

大陆券商安信证券日前发布了70页的中国房地产研究报告：《有一种永远振荡上涨的房价》，报告研究的过程包含了房价的方方面面，该报告被大陆华尔街见闻、中金在线等多家网站转载。

该报告认为，大陆目前关于房价有五个流行的错误观点，而且这五个观点误导了99%的民众。

第一，错把房地产产业到顶等同于房价到顶。

一个产业的黄金期过去，销售投资热潮消退，并不代表行业产品价格的到顶，这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同。这种太过直接的联想容易得到很多人的认可。

第二，错把人口作为衡量房价周期的核心因素。

中国的购房人口在2017年是个明显的拐点，人口作为判断产业周期的长期趋势是最重要的变量，但对价格周期而言，有些时候与人口并不是那么严密正相关。

以美国为例，拉斯维加斯人口增长率远高过底特律，但房价表现却并没有比底特律好很多，主要原因在人均收入差异上。此外，人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关，典型如旧金山的房价表现。

第三，错把房价收入比当做判断房价过高的依据。

市场最常提到的一个观点是：“房价严重偏离收入，不吃不喝都要50年才能买房！”房价收入比的确是判断房价的估值标准之一，但并不能因为房价收入比过高就断定房价过高。

第四，错把房价下跌当做一种严重且不可逆的趋势。

房价下跌不是灾难性的结果，中国的房价2008年和2012年都曾下跌过，美国房价在2006年也大跌过但在次贷危机的2008年已经开始筑底回升了（真正只是下跌了两年）。以美元计价的东京首都圈房价在2010年～2012年三年都超过了1991年的高点。

第五，错把没有上涨空间等同于有很大下跌空间。

例如三四线城市的房价，因为这些城市房价并没有比建筑成本高多少，所以三四线城市由于广义库存面积太大不存在房价大幅上涨的可能，但并不表示三四线房价就必定暴跌。

报告认为，在两种情况下房价会下降，一是利率提升，另外是汇率下降，但目前这两种情况出现的可能都不大。

安信证券报告的结论和现在大陆业界对房价的主流看法相左。

现在大陆业界基本认为，大陆房价过高，超出普通民众的购买能力，房价是被炒作起来的，另外，民众在今年上半年买房时很多是零首付，有的杠杆达到十倍甚至更多，楼市产生了巨大泡沫。

目前，大陆的资金纷纷从实体经济流出进入到房地产行业，造成了制造业不断下滑，房地产市场泡沫越来越大。不仅仅是中国金融界，世界很多金融界人士也不断警告中国房地产泡沫问题，泡沫一旦破裂会给整个金融界造成灾难。

来源：大纪元责任编辑：刘毅