大陆地产商抢地蔓延至二线城市

2016年8月23日星期二

8月份大陆主要城市仍频现“地王”，出现诸多楼面价超过周边房价的情况，而且这种购地热潮已经由一线城市蔓延到二线城市。

中原地产研究中心的统计数据显示，8月份以来，大陆主要城市的单宗地皮成交额超过5亿元人民币的有65宗，其中有22宗溢价率超过了100%；单宗地皮成交额在10亿元以上的土地有28宗。

如果从今年年初计算，超过10亿元的高价地已经多达283宗，其中累计溢价率超100%的10亿元地王数量高达142宗。

抢地热蔓延到二线城市

中原地产首席分析师张大伟表示，今年的高价地表现为“三高”，即高总价、高单价和高溢价。土地溢价是指高出土地原来成本价的部分，这部分除以原来成本价就是土地的溢价率。

目前大陆的这些高价地主要出现在一二线城市。

8月17日，上海静安区、宝山区、青浦区三宗地块的土地出让收入共计184亿元。其中，静安区地块成交价110.1亿元，楼面价每平方米超过10万元，溢价率139%，成为历史上最新单价“地王”。

8月16日，广州出现新的区域“地王”，成交价21.73亿元，楼面价每平方米35216元，超出了周边一手房价（大约每平方米2.8万到2.9万元）。按估算，广州新地王未来房价要卖5万~6万元/平方米。

房地产咨询公司世联行土地简报显示， 8月份第一周，大陆住宅用地楼面价深圳居首、厦门第二、上海第三。

二线城市同样不断出现“地王”。8月19日，宁波一处地王的总价超过20亿，楼面价每平方米12,420元，溢价率107%。大陆媒体报导，这宗土地拍下当天晚上，周边的楼盘就涨价了。

8月18日，河南郑州出现新地王，楼面价每平方米3.7万元，这也是该市今年来第8个地王。

另外，南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市在7月份下半月也是“地王”频出，而且武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等城市也先后诞生12个单价或总价“地王”。

分析：楼面价超过房价拿地房企面临风险

张大伟认为，很多土地的楼面价超过周边房价，对于一二线城市来说，如果未来一年房价涨幅不超过50%，拿了地王的企业都将面临巨大的成本压力和风险。

比如，上述广州地王，楼面价每平方米35216元，，周边一手房价大约每平方米2.8万到2.9万元）。按估算，这个地王未来房价需要卖到每平方米5万到6万元。

上海静安区地王，楼面价每平方米超过10万元，周边房价为每平方米8万元到10万元之间，楼面价远超过房价。

对于大陆房价的未来走势，市场观点各异。有分析认为7月8月的购地热潮蔓延到二线城市，这些地王频出的城市的房价将会上涨；另有观点认为，当局提出抑制资产泡沫，加上一线和部分二线城市相继推出限购政策，未来房价有下跌的可能。

有市场人士指出，大陆房地产企业依靠加杠杆买地，其中房地产央企国企的融资成本低，大量银行贷款流向央企国企，也有中小公司愿意高价购地，同样是高杠杆拿地。

来源：大纪元责任编辑：高静