中国楼市下行二线地王集中开卖股权

2016年11月19日星期六

中国楼市下行二线地王集中开卖股权

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大陆楼市明显降温，北京一线城市价量齐跌，为摊薄风险，近期二线城市多个「地王」集中开卖股权。

在大陆楼市政策收紧下，10月分房市明显降温，北京等一线城市量价齐跌。

随着市场的观望情绪越来越浓厚，成交量将加速下滑，「地王」项目或成烫手山芋。

为摊薄风险，近期二线城市多个「地王」集中开卖股权。

文 _ 苏晨

中原地产数据显示，截止10月30日，中国54个城市10月分合计签约商品住宅27万164套，这是最近3个月来第一次跌下30万套，与9月分相比，跌幅达15％。

作为一线城市的北京、深圳，尽管此前楼市十分火爆，如今也掉头直下。据亚豪机构统计，截止10月30日，10月分北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交8508套，成交面积94.36万平方米，环比上月分别减少41％、32％，这一成交量创下近5个月的新低；同时，当月北京商品住宅成交均价为每平方米3万5449元，环比下降3％。

深圳市规土委数据显示，10月分，深圳新房成交均价每平方米5万5611元，较9月均价每平方米6万1600元回落了约6000元；二手房市场方面，约七成二手房业主下调了报价。

在房价下跌的同时，成交量也明显下降。10月分，深圳新建商品住宅成交42.25万平方米，较去年同期下降22.1％；二手住宅成交52.75万平方米，较去年同期下降6.2％。

成交量将加速回落

随着楼市下行，市场的观望情绪越来越浓厚。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱估计，将有越来越多购房者选择观望，第四季度成交量同比下滑已成定局。从之前深圳、苏州的经验来看，一旦调控真正到位，月成交量下滑幅度可达五成，如无其他利好刺激，市场成交至少会保持一到两个季度的低位。

中信建投房地产行业首席分析师陈慎表示，「因为高基数以及政策变化，房地产销售增速会在第四季度开始加速回落」，明年房地产销售面积会出现同比下降，房价调整需看流动性而定。

上市房企负债逾4.6万亿

在市场下跌的同时，房企的资金压力也越来越大。业内人士认为，上市房企普遍采用高杠杆、高资金成本驱动的以债养债模式，致使部分房企资产负债率风险攀上新高。

据Wind信息统计，沪深两市136家上市房企上半年负债合计超过4.6万亿元，同比增长幅度达23.53％；前三季度，136家上市房企的平均负债率为77.5％，有34家资产负债率超过80％红线，占比达25％；负债超过百亿元的房企达62家。

「地王」或成烫手山芋

在中国房地产发展史上，一些开发商凭借高杠杆、高负债率大胆高价拿地，而后推高房价，从中牟取暴利。不过，随着此轮房地产降温，「地王」很可能变成烫手山芋。

易居研究院智囊中心研究总监严跃进表示，房企高杠杆拿地的风险主要有两方面，一是未来偿债压力增加，尤其是利息成本增加；二是土地成本加大，给后续的项目定价形成一定压力。

在偿债压力增加的同时，融资收紧的信号已出现，一些银行收紧房企开发贷款，房企发行公司债也在趋严。中金标准数据总经理郝文嘉称，不少房企在前期争夺「地王」的过程中，激进拿地，如果后期融资收紧，再加上去化速度放慢，将承受很大的现金流压力。

一家中型开发商销售负责人直言，「未来一年，市场将进入盘整阶段，成交量萎缩将成为必然，这种市况将给我们今年储备的土地特别是『地王』项目开发带来很大的压力。如果销售持续收缩，未来『地王』入市将面临很大压力。」

二线多个「地王」集中出售股权

随着市场下行，「地王」项目越发难以赚钱，对于手握「地王」的中小开发商来说，面临的资金压力也越来越大。为了摊薄风险，二线城市多个「地王」项目集中开卖股权。

11月1日，文一地产方面透露，其与合肥万科于10月31日正式就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。9月合肥万科便以每亩单价1650万元，总价48.8亿元竞得肥东FD16-12号地块，该「地王」楼面价每平方米1万1249.94元，溢价率230％。

10月18日，绿城房地产集团与建发房地产集团宣布战略合作，首个合作项目即是备受瞩目的杭州潮鸣项目。此次合作建发房地产以财务注资为主，股权占比30％，而项目的操盘和管控由绿城房地产负责。3月绿城以37.35亿元竞得潮鸣地块，每平方米4万5368元的楼面价刷新了杭州历史纪录，潮鸣项目因而被视为今年杭州最重磅的一个项目。